收到粉丝朋友求助：

问层楼跌了二百万，银行会不会Call Loan？

(资料图片仅供参考)

事情是这样的：

近年香港楼市跌势持续，引致负资产问题。好似我朋友，在2019年买入的将军澳1000万3房套，现时巿值大概八百万。

所以他问我：楼价跌、物业负资产，银行会不会Call Loan？

现时巿场，10个专家9个看淡后市，网上又兴起「楼价跌、物业负资产，银行会call loan」的论调。但言论存在不少盲点，借助粉丝朋友的故事，我向汇丰专做按揭的朋友查询过相关问题，在这裹向大家釐清一下：

1.究竟什麽是Call Loan？

2.银行因什麽情况会CALL LOAN呢？

Loan对借款人有什麽影响？

4.怎样避免Call Loan？

甚麽是call loan?

Call loan即指收回贷款，银行根据按揭契约文件Facility Letter，记载了融资条款及确定双方的权利和义务，通常包含以下内容：

1.贷款额度：确定贷款的最高金额或可用的信用额度。

2.利率和费用：指定贷款的利率、费用和支付方式，例如利率类型（固定或浮动）、利率计算方式、利息支付频率和付款方式。

3.担保和担保品：列出用于支持贷款的担保品或资产，例如不动产、股票、债券或其他价值资产。

4.还款条件：确定贷款的还款方式和条件，包括还款期限、还款频率和付款方式。

5.违约和提前偿还：说明违约条款和提前偿还贷款的条件，例如违约利率、违约事件的定义以及贷款人要求提前偿还的权利。

6.其他条款：贷款用途限制、保密性要求、贷款人和借款人的权利和义务等。

按揭契约文件的第5点违约和提前偿，就写明了Call Loan的可能性：

1.突发事件：自然灾害，层楼都倒塌了，抵押品没了

2.违约情况：如果借款人违反契约条款，如未按时供款或违反其他贷款条款，例如借高成数按揭又出租单位。

3.破产或法庭命令（洗黑钱）

4.信贷评级差：借款人的信用风险增加，最常见是二按或不断加按。

香港每一间银行的按揭契约文件编排和写法都有些不同，但是总体都大同小异。香港最常见的银行Call Loan情况是：

1.业主不准时供楼，一旦业主拖欠按揭还款超过60天，就会触发银行将你列入重点观察名单，持续都没有改善，银行就会发信通知及警告，亦会启动坏账处理机制，通知律师楼出信Call Loan，若款项及利息未能收回，银行就会接管物业，申请将单位拍卖。

2.业主将高成数按揭的单位放租，而被银行发现。申请高成数按揭时，业主要声明单位须用作自住，即是说放租是属于违规行为。如要放租，就只可按最多5成。

3.信贷评级变差，物业加按的数额超过银行评估的风险接受水平。

4.被银行质疑户口涉嫌洗黑钱活动，继而强制取消户口，连带按揭也被迫即时归还。一般发生在以个人户口做生意的人，有频繁的大额资金往来，令到银行因而会提高警觉。近年炒卖虚拟货币，户口价值急升，都会容易被盯上，解决方法是提供证据，解释资金来源。

Call Loan对借款人有什麽影响？

1.按银行信件的要求，补足按揭贷款的差额。

2.在宽限期内将单位转按至其他银行。

Call Loan的权利通常都只是为了保障银行一方，正常情况下银行并不会无故call loan，毕竟银行也要做生意，如果经常突发要求借款人还钱的话，对于在行业内的声誉也会有所影响，试问日后还有谁敢向他们借款？

很多人有一个错误的观念，认为楼市向下，物业成为负资产，会增加银行Call Loan的机会。事实大多情况下，银行不会因楼市不景气Call Loan，因为整个程序不但费时，更牵涉众多费用，包括法庭费用、收楼至卖出物业期间的利息支出、 透过拍卖行拍卖的费用、律师费等等。更不要说，银行拍卖「银主盘」一般被市场标籤，卖价往往略低于市价。银行更多的是审视借款人偿还贷款的能力及意愿，只要借款人维持良好供款，银行一方面不会即时出现坏帐，另一方面按揭馀额亦可逐步减少。

综合以上理由，银行当然有权收回贷款，但此举绝对是「七伤拳」，除非迫不得已，银行难以下定决心行使。所以只要做个好楼奴、守好行为、搞好自己的TU，就算银行Call Loan杀埋身，你都会是最后一个。

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